Aflossen of sparen? Eerst onafhankelijk hypotheekadvies!
De afgelopen jaren wordt er in de media veel aandacht besteed aan woningen die onder water staan. In veel artikelen wordt extra aflossen op een aflossingsvrij hypotheekdeel als oplossing aangedragen. Maar wie wordt hier nu beter van?
Banken zijn gebaat bij aflossen
Banken zijn erbij gebaat om hun balans weer in orde te krijgen, oftewel: dat hun klant aflost op de hypotheek. Op dit moment hebben banken meer hypotheekgeld uitstaan dan ze er aan onderpand (waarde van al het vastgoed) tegenover hebben staan. De lobby om af te lossen is daarom voornamelijk in hun eigen voordeel. De "ratrace" die 10 jaar geleden ontstond om maar zoveel mogelijk aflosvrij te verstrekken, komt banken nu duur te staan. Natuurlijk worden er allerlei argumenten gebruikt waarom het ook voor de klant beter is om af te aflossen. Maar die argumenten worden als hagel de media in geschoten. Aan de individuele wensen en risico's van de consument wordt compleet voorbij gegaan.
Een rekensom
Stel je betaalt een hypotheekrente van 5%. En stel je lost in een jaar tijd EUR 2.000 af. Dan zal je bruto maandlast met EUR 8,35 dalen. Wat dat netto is, is afhankelijk van de belastingschijf waarin je zit, maar laten we zeggen ongeveer EUR 4,50. Aan het einde van dat jaar wil je op vakantie....maar je spaargeld is in de hypotheek gegaan. Gelukkig is je maandlast wel EUR 4,50 lager dan vorig jaar!
Nu lossen we 10 jaar lang EUR 2.000 per jaar af = EUR 20.000. De maandlast op je hypotheek is dus netto met EUR 45 gedaald. In jaar 10 raak je je baan kwijt.....wat heb je dan liever? Een EUR 45 lagere maandlast, of een financiële buffer van EUR 20.000?
Woning onder water
Banken doen het voorkomen dat het interessant is om extra af te lossen als je woning onder water staat. Maar wat merk je er als woningbezitter eigenlijk van, dat deze onder water staat? Is je maandlast hoger geworden? Staat er een deurwaarder voor de deur? Moet je kaplaarzen aan? Nee, wat je merkt is een onrustig gevoel, gevoed door de negatieve berichten in de media. Aan dat gevoel moet absoluut aandacht worden besteed. En daar komt onafhankelijk hypotheekadvies om de hoek kijken.
"Netto verstrekking"
Terug naar de rekensom. Stel je hebt ervoor gekozen de afgelopen 10 jaar te sparen en je hebt nu EUR 20.000 op een spaarrekening staan. Je hypotheek bedraagt EUR 200.000 en je besluit EUR 20.000 af te lossen. Je hypotheek wordt daarmee EUR 180.000 (oftewel je negatief vermogen is EUR 180.000) en je netto maandlasten zijn EUR 45 lager. Maar eigenlijk is dat toch ook zo als je niet aflost? Je negatieve vermogen is immers EUR 200.000 -/- EUR 20.000 = -/- EUR 180.000. Op je spaargeld van EUR 20.000 krijg je een rentevergoeding, zeg EUR 400 per jaar. Dat is EUR 33 per maand bij een rentevergoeding van 2%. Concreet ben je dus inderdaad EUR 12 per maand beter uit als je die EUR 20.000 in je huis steekt, dat moet ik de banken meegeven. Maar je kan er niet meer aankomen. Wordt de spaarrente weer 3%, dan ben je zelfs beter af als je je geld op je spaarrekening laat staan.
Welk voordeel heb je dan wel bij aflossen
Natuurlijk zijn er zowel cijfer-, als gevoelsmatig voordelen te noemen voor aflossen. Cijfermatig betaal je in het rekenvoorbeeld netto ongeveer 3% minder rente. Op het moment van schrijven van de blog is de spaarrente lager dan 2%. Cijfermatig is het daarmee beter je geld in je huis te steken. Bovendien, boven de vrijstelling in Box III (ongeveer 20.000 voor alleenstaanden, 40.000 voor fiscaal partners) moet je rekening houden met 1,2% vermogensrendementsheffing die ten koste gaat van de spaarrente. Dit kan ervoor zorgen (afhankelijk van de spaarrente van dat moment) dat aflossen interessant is. Maar zoals ik eerder aangaf: bedenk goed hoeveel spaargeld in jouw situatie verstandig is om als buffer aan te houden.
Nog een voordeel: veel huizenbezitters hebben inmiddels de eerste jaren van hun 30 jarige hypotheekrenteaftrek achter de rug. Deze regel is ingegaan in 2001, dus in het uiterste geval heb je nog maar 17 jaar renteaftrek. Als je hele hypotheek nu nog aflosvrij is, dan kan het zijn dat aflossen interessant is om de maandlasten die over 17 jaar ontstaan te managen. Als tegenhanger van dit voordeel kan genoemd worden dat je hetzelfde bedrag als wat je aflost, ook op je spaarrekening kan zetten. En dan schep je weer de situatie zoals hierboven genoemd.
Een belangrijk niet te onderschatten voordeel is emotie: als je hebt afgelost kan je niet meer aan je geld zitten, oftewel: je kan het niet meer uitgeven. Dat geeft een gevoel van zekerheid en rust. Maar een gewaarschuwd mens telt voor twee: die rust is snel voorbij als je een financiële tegenslag te verduren krijgt.
Wat is nu het beste voor jou?
Wat is nu eigenlijk mijn doel van deze blog? Ik wil je ervan bewust maken dat je niet klakkeloos aflost op je hypotheek. Dat je daar eerst gedegen hypotheekadvies over vraagt bij een onafhankelijk advieskantoor. Zodat je samen met je hypotheekadviseur kan onderzoeken wat het best bij jou past. Alle aspecten moeten daarbij belicht worden, zowel de rationele als de emotionele aspecten. En zowel de huidige als de toekomstige situatie.
