Plan B (1)
Het VOA plan Misschien oordeelde ik een paar weken geleden wat te ongenuanceerd over de switch die de VOA maakte rond de plannen van VORM. Blijkbaar zat er altijd al meer licht tussen hun ideeën en die van wethouder Hoekstra en zijn 'Lage Zijde crew' dan
Het Alphense Stadshart
Eerlijk gezegd ontstond ons Stadshart in het Stadhuis. Het is niets meer dan het product van een werkgroep, die een paar lijnen trok op de kaart van een stad die honderd jaar geleden kunstmatig is ontstaan door samenvoeging van drie afzonderlijke dorpskernen. Drie kernen met lintbebouwing die elk al sinds mensenheugenis eigen retailvoorzieningen hadden. Allerlei soorten winkels die, zoals toen gebruikelijk, grotendeels over de bebouwing verspreid waren.
In wezen was dat de situatie die we aantroffen toen wij, ruim veertig jaar geleden, hier kwamen wonen. Hoewel het winkelcentrum 'De Ridderhof' toen net werd gebouwd, heeft dat, nét zoals later 'De Herenhof' en 'De Atlas', aan de situatie in 'het oude dorp' weinig veranderd. De Aarhof is erbij gekomen, mét veertigduizend inwoners, maar de rest bleef zoals het altijd was. Terwijl de, tijdens de eerste expansie van het dorp aangelegde winkelstrips, aan het Gouden Regenplantsoen, de Irenelaan, de Van Nesstraat en de Lijsterlaan, de door en door dorpse situatie eerder hadden verslechterd dan verbeterd.
Dorps denken
Alphen was, in die zeventiger jaren, op basis van allerlei criteria, nog een echt dorp en dat gold, en geldt nog steeds, zeker met betrekking tot de winkelvoorzieningen. Je kunt dan wel, nogal willekeurig, een paar lijnen op de kaart zetten en het tussenliggende deel 'Stadshart' gaan noemen, maar daarmee verandert er niets aan de functie van dat dorpscentrum. Je kunt, zoals aan de Hoge Zijde is gebeurd, dan wel de nodige stenen gaan stapelen, maar dat was opnieuw een uitbreiding, en géén upgrade tot 'Stadshart'. Ons centrum functioneert nog altijd als dorpshart, waar consumenten, net als in Bodegraven of Boskoop, nog altijd voor al hun boodschappen terecht kunnen. Een manier van denken die haaks staat op planologische principes, maar desondanks nog altijd hoogtij viert in onze stadskas. Anders kom je toch niet met het malle idee een VIERDE supermarkt in dat 'Stadshart' te willen bouwen?
Supermarkten
Vreemd genoeg vindt ons gemeentebestuur wel dat dit Stadshart zich wel moet profileren als het regionale centrum voor 'recreatief winkelen'. Maar intussen verwelkomt men al jaren de vestiging van allerlei winkels voor dagelijkse aankopen, met name als ze 'Hoogvliet' heten. Een ambitie zonder bodem!
Terwijl juist dat soort aankopen, om allerlei redenen (milieu, verkeersdruk, parkeervoorzieningen, vergrijzing, etc.) veel beter geconcentreerd kunnen worden in dorps-, wijk- en buurtcentra. Alphen is bepaald uniek door daar wél overbewinkeling toe te staan (Ridderhof, Baronie), maar toch dit soort ‘boodschappen’ winkels in het Stadshart te verwelkomen!
Thorbeckeplein
Nu we wat overzicht krijgen over wat het internet voor de retailers in ons land gaat betekenen, komt ook het besef dat dit internet er niet gewoon, als nieuwe concurrent, bij komt, maar dat deze technologie de retailsector fundamenteel gaat veranderen. Wat je wilt betekenen voor je klanten, voor welke klanten, hoe je dat realiseert en op welke manier je daarmee je geld gaat verdienen, kortom je hele retailconcept, gaat een heel andere invulling krijgen. Als gevolg daarvan gaan winkels zich steeds meer concentreren op specifieke behoeften en doelgroepen, en ze kunnen dat omdat ze hun omzetverlies compenseren via hun volledig geïntegreerde webshops. Winkels kunnen toe met veel minder voorraad en realiseren een hoge omloopsnelheid. Ze gebruiken veel minder dure vierkante meters verkoopoppervlak, en besparen daarom fors op kosten voor energie en personeel. Omdat de winkelruimtes zelf niet kleiner worden, leidt dit tot de situatie dat verschillende winkels samen in één pand gehuisvest zullen zijn. Dát leidt voor de klant tot méér diversiteit, mínder ketens en méér dynamiek in een compact Stadshart, óók in Alphen aan den Rijn!
Nieuwe strepen
Om tot dat compacte Stadshart te komen, zal de afdeling Ruimtelijke Ordening nieuwe strepen op de plattegrond moeten zetten. Bínnen de bestaande! Niet alleen de bestaande winkelstrips, de Hooftstraat en delen van de Julianastraat en de Raadhuisstraat moeten een andere bestemming krijgen. Ook het hele Thorbeckeplein is voor dit compacte, Retail 3.0, Stadshart helemaal niet meer nodig! Dát is de reden waarom ik problemen heb met zowel het integrale VORM plan, áls met de VOA gedachte om daar tóch maar weer gewoon winkeltjes te bouwen, alsof dat internet niet bestaat!
Wat we dan wél moeten doen, het Plan B voor dat Thorbeckeplein? Daarover heb ik natuurlijk wel een idee. Dat houd ik ook niet geheim, maar het past gewoon niet meer in dit blog. Nog een paar dagen wachten!
