Alphen gaat meer sturen bij bouw en toewijzing sociale woningbouw en middeldure huurwoningen
Het gat tussen koopwoningen en sociale huurwoningen wordt vanwege het beperkte aanbod steeds groter. Hierdoor ontstaan problemen op de woningmarkt. Om dit gat te verkleinen verhoogt de Gemeente Alphen aan den Rijn de inkomensgrens voor betaalbare nieuwbouw.
Dit heeft alles te maken met wijzigingen in de doelgroepenverordening. Hierin wordt publiekrechtelijk geregeld en geborgd dat voor de beoogde doelgroepen de gewenste woningen worden gebouwd en dat deze voor een langere periode beschikbaar en betaalbaar blijven.
Betaalbare en bereikbare woningen
In dit geval wil de Gemeente Alphen aan den Rijn ervoor zorgen dat sociale huur- en koopwoningen en middeldure huurwoningen voor een langere periode betaalbaar en bereikbaar blijven voor de doelgroepen van het beleid én dat deze woningen ook echt bij de doelgroep terechtkomen. Met de wijzigingen kan de gemeente hier meer op ‘sturen’.
“Voor huishoudens met een middeninkomen is het beperkte aanbod van koopwoningen vaak niet betaalbaar. Zij zijn aangewezen op huurwoningen in de vrije sector. Het aanbod van middeldure huurwoningen blijft echter achter bij de vraag, en woningen in de vrije sector zijn veelal te duur. Daarnaast staan we voor de opgave voldoende sociale huur te realiseren”, legt de gemeente uit.
Verhoogde inkomensgrens
Wat verandert er dan precies? De wijzigingen zitten hem in het verhogen van de inkomensgrens voor de doelgroepen die op zoek zijn naar een betaalbare huur- of koopwoning. Hieronder de wijzigingen met een toelichting op een rijtje.
Wijziging 1
De doelgroep voor middeldure huurwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen hebben van maximaal € 60.000 bruto per jaar.
Voorheen stond dit bedrag op € 52.000. Dat is dus aangepast naar een gezamenlijk inkomen van € 60.000. Dit kan aangepast worden omdat de inkomenseis voor een huurder van een middeldure huurwoning niet landelijk is vastgelegd. De grenzen voor het inkomen van de middeldure huurwoningen variëren dan ook per gemeente.
De inkomenseis zorgt er enerzijds voor dat de middeldure huurwoningen (huurprijs tot € 1.000) daadwerkelijk bij de doelgroep terechtkomen. Anderzijds is het voor verhuurders belangrijk om zeker te weten dat een huurder de huur kan betalen en niet in financiële problemen komt.
Marktpartijen stellen vaak de eis dat de huurder minimaal 4x de bruto huurprijs aan bruto-inkomen heeft om voor een middeldure huurwoning in aanmerking te komen. Volgens het Nibud is het mogelijk om voor een huurprijs van € 1.000 per maand met € 60.000 bruto jaarinkomen voor de meeste verhuurregelingen in aanmerking te komen voor een middeldure huurwoning.
Wijziging 2
De doelgroep voor goedkope koopwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen hebben van maximaal € 60.000 bruto per jaar.
Voorheen stond het bedrag voor goedkope koopwoningen (koopprijs tot € 250.000) op € 44.000. Dat is nu dus aangepast naar een gezamenlijk inkomen van € 60.000.
De maximale huishoudinkomens zijn gebaseerd op de financieringslastnormen 2022 van het Nibud (loan to income). De koopprijsgrens is vervolgens berekend op basis van de maximale huishoudinkomens. Deze wijziging is gedaan omdat huishoudens met dit inkomen moeite hebben om een goedkope respectievelijk betaalbare koopwoning te vinden.
Wijziging 3
De doelgroep voor sociale koopwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning(en) een gezamenlijk huishoudinkomen hebben van maximaal € 80.000 bruto per jaar.
Voorheen stond het bedrag voor sociale koopwoningen (koopprijs tot Nationale Hypotheekgarantiegrens: nu € 355.000) op € 44.000. Dat is nu dus aangepast naar een gezamenlijk inkomen van € 80.000. Onze gemeente neemt deel aan het experiment ‘bestemmingscategorie sociale koopwoningen’. Met dit experiment is het mogelijk om de sociale koopgrens van € 200.000 te verhogen naar € 355.000.
De maximale huishoudinkomens zijn gebaseerd op de financieringslastnormen 2022 van het Nibud (loan to income). De koopprijsgrens is vervolgens berekend op basis van de maximale huishoudinkomens. Deze wijziging is gedaan omdat huishoudens met dit inkomen moeite hebben om een goedkope respectievelijk betaalbare koopwoning te vinden.
Voor- en nadelen
Het aanpassen van de doelgroepenverordening voor sociale woningbouw en middeldure huurwoningen biedt de gemeente onder meer de mogelijkheid om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van deze woningen voor een langere termijn te borgen. Maar het heeft niet alleen maar voordelen. Er zijn ook nadelen. Ontwikkelaars ervaren dergelijke regels en randvoorwaarden voor het bouwen en exploiteren van sociale woningbouw en middeldure huurwoningen mogelijk als een belemmering om te gaan bouwen in de gemeente.
De volledige ‘Doelgroepenverordening Woningbouw Gemeente Alphen aan den Rijn 2022’ vind je hier.
