Plan Gnephoek moet een unieke pilot worden
De plannen voor de ontwikkeling van de Gnephoekpolder tot woningbouwlocatie in combinatie met recreatie- en natuurgebied zijn in een pril stadium. Eén ding staat echter als een paal boven water, zegt Nieuw Elan-wethouder Gerard van As: “Het moet een uniek plan worden dat als voorbeeld kan dienen voor het hele land.”
Gerard van As zet zich al vele jaren in om woningbouw in de Gnephoekpolder mogelijk te maken. Uiteindelijk kreeg hij in januari 2022 de Alphense gemeenteraad mee, ook al leidde dat tot een breuk in de toenmalige coalitie. Medio juni 2023 is bebouwing van de Gnephoekpolder opgenomen in het coalitieakkoord van provincie Zuid-Holland. En dat is een hele opluchting: “We zijn heel blij dat de provincie overstag is. En nee, ik voorzie geen problemen. Ondanks dat het dezelfde gedeputeerde is, gaat dat echt wel goed.”
Pilot
Van As wil contact zoeken met een of meer universiteiten voor het maken van een interessant eigentijds model voor een uniek plan voor de ontwikkeling van de polder. “Het plan moet een voorbeeld worden voor het hele land. Het gaat om klimaatadaptatie, energieneutraal bouwen, rekening houden met water en bodem en vooral het neerzetten van een toekomstbestendige woonwijk.”
Wellicht is zelfs het gebruik van eigen bouwstoffen mogelijk. “We kunnen een proef doen door grondstoffen in de polder te verbouwen, bijvoorbeeld bepaalde rietsoorten, en die vervolgens in de woningen gebruiken. Dan ben je echt bezig met circulair bouwen”, stelt Peter Klompen, de gemeentelijke projectleider.
Zo’n pilot maakt de ontwikkeling van de polder interessant. Door samenwerking met universiteiten is er ruimte voor nieuwe technieken en een nieuwe manier van omgaan met de mogelijkheden. “Het project is toekomstgericht en anticipeert ook op nieuwe ontwikkelingen”, zegt Van As. “En, we willen een moderne landschapsarchitectuur.”
Compacte wijk
Het is de bedoeling om 5500 woningen compact neer te zetten, waarbij een groot deel uit eengezinswoningen bestaat, in combinatie met ‘natuur in de stad’ en een grote biodiversiteit vooral aan de randen. Daarbij mag het dus niet gaan om een ‘ordinaire uitbreidingswijk’. De bebouwing heeft een hogere dichtheid dan de recent voltooide wijk Kerk en Zanen, maar wordt begrensd door gemakkelijk bereikbaar recreatie- en natuurgebied.
“We denken voor de bebouwing bijvoorbeeld aan huizen waarin gezinnen wonen die een collectieve tuin hebben. Ook houden we rekening met de molenbiotoop van de Vrouwgeestmolen, dus richting noord wordt de woningdichtheid lager.” De woningen worden aan de zuidkant van de Gnephoekpolder gebouwd en langs de Heimanswetering. Dit levert dan als plaatje de zogenaamde hockeystick op.
Financiën
Het is de bedoeling om in de verhouding 30-30-40 te bouwen. Dan is er 30 procent sociale woningbouw, 30 procent midden en 40 procent vrije sector. “Vrije sectorwoningen zijn nodig om het hele project te kunnen betalen.” Het is daarbij de bedoeling dat in alle prijsklassen zowel hoogbouw, maximaal zes hoog, als laagbouw beschikbaar komt.
De gronden in de Gnephoekpolder zijn van verschillende eigenaren. Een klein deel is gemeentelijk eigendom, de rest is vooral in handen van projectontwikkelaars. “Alle marktpartijen gaan samenwerken. We hebben gezamenlijk een onderzoek gedaan en de haalbaarheid is duidelijk, de contouren kloppen.”
Iedereen zal nu ‘grond inbrengen’ zodat er ‘een pot’ ontstaat. Daar moeten ook alle kosten van onder meer sanering, infrastructuur en ruimtelijke ordening in worden opgenomen. Vervolgens wordt de eindwaarde van alle te bouwen woningen berekend. Uiteindelijk kan dan een gemiddelde grondprijs worden bepaald. Kortom: wat levert het op minus wat het allemaal gaat kosten en wat overblijft is de grondwaarde die naar rato over de eigenaren wordt verdeeld. Wat een grondeigenaar ‘krijgt’ is dus niet afhankelijk van de ‘betaalde grondprijs’ bij aankoop van de vertrokken agrariërs.
Een aquaduct en een weg
Wellicht verrassend is het voornemen om in het verlengde van de Burgemeester Bruins Slotsingel, in de wijk Ridderveld, een aquaduct in de Heimanswetering aan de leggen. Dit is gemakkelijker in het landschap en tussen de bestaande bebouwing in te passen dan een brug. Dat heeft te maken met de hoge ligging van de wetering tussen twee lager gelegen polders, waarvan de een al is bebouwd en de ander voor woningbouw is bestemd. Een aquaduct is ongeveer 20 procent duurder dan een brug.
De wijkontsluiting is een nieuwe hoofdweg tussen Maximabrug en aquaduct. De Maximabrug ontsluit richting Leidse Schouw naar de N11 en het nieuwe aquaduct via de Eisenhowerlaan richting N207. Deze nieuwe weg loopt dwars door de nieuwe woonwijk en dus niet eromheen. Een keuze om alleen te ontsluiten via de Maximabrug is niet mogelijk: “Dat kan echt niet voor een wijk met 5500 woningen.”
Bijkomend voordeel van de nieuwe weg is dat de Hoorn wordt ontlast, deze wordt dan verkeersluw.
Masterplan en MER
Voordat de eerste spade de grond in gaat, moet er nog heel wat werk worden verricht. Bovenaan de prioriteitenlijst staat het laten maken van een Milieu Effect Rapportage (MER). Hierin worden de verwachte effecten voor het milieu beschreven. De MER wordt samen met de provincie Zuid-Holland gemaakt.
Parallel aan het maken van een MER wordt aan een masterplan voor de ontwikkeling van de Gnephoek gewerkt. Ook moet een goed participatieproject worden vormgegeven. Daarbij is het van belang dat zowel met omwonenden als met de bewoners van de stad wordt gesproken.
Verwacht tijdpad
- In 2024 wordt met de MER gestart. Naar verwachting is het rapport in het tweede kwartaal van 2025 klaar; Het MER-traject loopt parallel aan een herziening van de provinciale Woonvisie;
- In 2024 wordt ook aan het masterplan voor de Gnephoekpolder gewerkt;
- Eveneens in 2024 begint het participatietraject;
- De bouw van de eerste woningen start in 2028;
- In 2035 is de nieuwe ontsluitingsweg inclusief het aquaduct gereed;
- In 2040 worden de laatste huizen opgeleverd.